近期恒牛网，笔者在调研时发现一家特别的长租公寓企业，他们的几条产品线都很有特点：一是对接本地商务局，为来本市投资考察的外地企业团体提供短则一个月、长则半年或以上的租赁服务；二是对接本地教育局、卫健委等，为新引进的医护人员、教师及管理后勤团队提供长短租及培训场地租赁服务；三是为本地考研考编的年轻人提供住房短租及自习室、餐饮服务等。
细看这几条产品线，最大的特征就是，避免了传统住房租赁领域的“内卷”，聚焦于细分赛道，并将性价比做到极致。目前的酒店或公寓产品，尽管也开发出长短租兼容、做客群服务的产品，但初始成本高，后端的租赁价格降不下来。这家公寓企业瞅准烂尾物业、废弃或抛售的公寓、个人闲置房源，将拿房成本降至最低，对外日租金仅为酒店或其他公寓产品的2/3左右。
租期在一个月以上的群体恒牛网，显然都是租金敏感型的。另外，除了业内都有的小程序一键下单、24小时管家服务、拎包入住、智能安防等，这家租赁企业还提供专业化的衍生服务。比如考察团需要的独立会议室、租车、地接等；比如医护、教师等团队需要定期培训、团建等；比如考研人群需要自习室、可口廉价的早中晚餐饮等，这些服务是传统产品满足不了的。
这家企业的经营者告诉笔者，这些是基础服务，都免费或以成本价提供，甚至一些个性化的需求，由管家反馈过来也会尽量满足。比如有考研学生的父母过来，如果有当天未出租的房间，会以超低价租给他们。一方面，他们和旅行社、文旅项目对接，开发一些周末休闲度假旅游线路，给这些高强度、高压力的人群提供放松、休闲的“营养”产品，覆盖部分成本。但更重要的是，免费或低成本策略有助于情感维护，降低房源空置率，提高老带新的客户增量。
这种算大账逻辑，更能提高总收益。比如，有的招商项目落地以后，后续派驻的团队也会选择他们的租赁产品；很多考研考公上岸的年轻人，会再次租赁他们的产品恒牛网，甚至介绍同学朋友来。笔者参观样板间发现，不管是猫眼全覆盖，房间色调各异的风格，还是花卉绿植点缀，精致的多功能床头柜等，安全感十足，温馨感满满。这不是花多少钱的问题，而是用心与否。
看下来，感觉这是个多赢的民生实事。首先，它能盘活空置的房屋，给业主带来现金流，避免因租不出去或价格下跌而无序挂牌，导致房价跌跌不休。其次，它能助力城市招商引资。过去，各地招商“内卷”严重，如补贴或税收返还。现在，无谓的“内卷”没有意义，招商讲究服务、配套和营商环境。在前期考察阶段，能给投资方带来沁人心脾的好印象，先手牌就打好了。
最后，它能提振城市对人口、人才的吸引力。其实，服务于招商引资，就是对城市吸引人口和人才的巨大贡献。另外，对考研考公的年轻人来说，一段时间都比较拮据。无论是学业或就业、当下生活或未来预期，压力很大；很多还是个大号的孩子，内心敏感，有的对前途迷茫。在这个阶段，若得到细致的照顾，会觉得城市很温暖，内心充满感激，未来可能会留在这里。
这家公寓的一个管家告诉我，去年过春节，有几个学生没回家，她和另外一个保安就在这里陪他们，还把老家带来的土特产送给他们，除夕还和他们一起包了饺子。后来，她才知道，有几个学生考研或考公没过、有的已考了两三次，心理压力大，身上没啥钱，也不想回家，就住在这里。她说，这些孩子和她的女儿差不多大，他们不容易，应得到父母般的关照。
由这个微观案例，笔者联想到，稳楼市要靠新模式，着眼点要放到每一类群体。具体来说，贴近日常工作和生活，分析新特征和新变化，供给相应类型的居住产品。在这个过程中，政策考虑要长远一点，居住价格切合支付能力，把居住产品和服务结合起来。年轻人也好，创业者、投资者也好，能以低成本、体面的方式安居，就是为城市所包容，必然壮大住房消费的潜在力量，这就是房地产的新模式，也是行业稳定的长效机制。
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